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论农村宅基地的法律 规制论文你什么时间要的，告诉我你的论文要求的吧，好的本回答由提问者推荐对于农村的法律规制，可以的具体说是
农村集体土地使用权流转现状与趋势农村集体土地流转是中国独特土地产权制度下的特殊产物，是农村土地所有权、经营权、使用权统分结合的实现形式。现行农村土地使用权的流转是在坚持家庭承包经营制度的前提下，由承包方将其拥有的土地使用权，按照依法、自愿、有偿的原则，通过转包、转让、互换、入股等形式，流转给发包方或其他单位及个人。土地流转后的开发利用也必须依法进行，不能改变土地的所有权性质，防止借土地流转之名非法改变耕地的农业用途。因此农村建设用地的流转是农村集体土地使用权流转的难点和热点，是当前亟待解决的问题之一。 随着农业产业化经营兴起和农村劳动力转移，农村集体土地使用权流转速度明显加快，规模不断扩大。如何引导、完善、规范农村集体土地使用权的合理流转，尤其是农村建设用地能否流转，怎样流转，即规范农村建设用地合法流转，以实现农村集体土地合理、持续利用。 2004年10月国务院28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》指出：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。这一原则性规定对地方来说，还缺乏可操作性法律规范。2005年7 月《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》以“政府令”形式发布，使该省农村集体土地直接入市有地方法规依据。在现行征地制度法律框架下，打破了“非经政府征地，任何农地不得合法转为非农用途”的传统，出现了征地制度与农地直接入市制并存的新时期。 一、农村集体土地使用权流转的政策演变 从1950年开始至今，我国农村先后经历了四次较大规模的土地产权制度变革，或者说农村集体土地使用权的流转政策经历了四个时期。 第一时期：50年代初期 1950年6月颁布实施的《土地改革法》，其中第30条规定， 农民对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”，赋予了农民对土地自由流转的权利，但这个时期比较短。 第二时期：1950年代中期—1970年代末期 1955年开始的农业生产资料的社会主义改造和人民公社化运动，最终确立了三级所有，队为基础的集体所有制，弱化了农民对土地产权的意识，造成农村土地所有权虚置。个体农民与土地不再存在法律上的产权关系，“有权自由经营、买卖和出租”的流转方式不复存在。 第三时期：改革开放初期—21世纪初 1978年开始陆续出现的土地联产承包责任制，标志着农村土地制度从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式转变，农村集体土地使用权的流转出现萌芽。 1987年国务院批复了一些沿海发达省市就土地适度规模经营进行试验，使得土地经营权的流转突破了家庭承包经营的限制，农村土地流转制度开始进入新的探索期。 1998年修改的《土地管理法》对农村土地使用权的自由转让加以规范，2003年实施的《农村土地承包法》从法律层面上对合法土地承包经营权给予了保护。该法中规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 第四时期：2005年以来 2004年10月国务院28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》指出：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。2005年7月， 广东省政府制定了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，明确农村集体建设用地使用权可上市流转，并通过招标、拍卖、挂牌和上网竞价四种方式进行，这意味着农村建设用地使用权流转进入了市场化的阶段。其他地区也开始有了不同程度的松动。 二、农村集体土地使用权流转的现状及特点 1987年我国实行土地使用制度改革，国有土地使用权进入市场流转。国有土地有偿使用制度的建立，促进了经济和社会的发展，然而集体土地使用制度改革却相对滞后。农村集体土地使用权的流转包括农用地和建设用地的流转。农用地在不改变用途的情况下，按照《农村土地承包法》规定进行。但是农用地转为建设用地目前只能通过国家征收。 1农村集体建设用地流转的方式和特点 农用土地承包经营权流转的形式主要有转让、转包、互换、入股、“四荒”使用权拍卖(租赁)。农村集体建设用地流转的形式主要有出租土地使用权、直接转让土地使用权、土地入股、合营、其他形式。 农村集体建设用地流转的形式和特点：一是随着企业发展的自身要求，企业间合并、兼并、重组及股份制改造改组，出现了集体建设用地使用权的转让;二是乡镇、村级集体经济组织为发展经济，以集体建设用地使用权作价出资或入股、联营形式兴办内引外联企业;三是因企业间债权债务等原因，司法裁定造成的集体建设用地使用权的转移;四是利用闲置的集体建设用地进行出租;五是近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动，即集体土地使用权随农民住宅转让、出租等。不仅乡镇企业用地随着企业改制普遍流转，农村宅基地也随房屋买卖或出租等进行流转。现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要。 三、农村集体土地使用权流转在法律上的制约 农村集体土地使用权流转在法律上的制约，本文主要是指农村集体建设用地的流转。对于农村集体建设用地流转，目前没有专门的法律法规，惟一涉及土地分类、用途、规划等相关管理的法律，是1998年修订的《土地管理法》。 《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” 现行《土地管理法》第2条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。 ”第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。” 尤其是《土地管理法》第63条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”据此，农民集体所有的土地——无论耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能出让这一途径转变为建设用地，而且根据土地征收补偿标准，农民只能得到最高不超过农用地年产值30倍的补偿。这意味着，农民并没有对集体土地的处分权，实际上也就没有土地财产权，所以更无法获得土地出让的收益。 上述法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建自用。即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，但是不得出让、转让或者出租集体土地使用权，也就是表示，集体建设用地向本村镇以外的企业和个人的流转行为是法律明文禁止的。然而现实中，大量农村集体建设用地突破国家法律法规的限制，集体建设用地通过出租、转让、合作、入股等方式流转到农村集体经济组织以外的企业和个人使用。尤其是改革开放以来，地方通过流转用于工业园区建设和城镇建设，成为经济发展和城市建设用地不可或缺的重要组成部分。一方面随着经济建设和城市发展，仅靠国家建设用地指标远远不能满足需求，需要农村集体建设用地作为重要补充;另一方面现行国家征地办法侵害农民利益，受到越来越多的抵制，农民更愿意选择土地流转，保留所有权不变，以维护自身的利益。 受法律规定条件的限制，农村建设用地使用权流转受到很大的限制。 四、各地在农村集体建设用地流转方面的积极探索 我国对土地实行用途管制制度，特别是对农用地实行最严格的耕地保护政策，对其流转的限制以不改变农业用途为前提，无疑是非常正确的。但是，在市场经济条件下，对农村建设用地也给予了限制和约束，使其在一定程度上不能发挥应有作用。集体土地直接进入市场，将有助于土地资源的有效配置，最大限度地发挥土地的作用，因此各地对集体建设用地使用权流转进行了积极探索。国土资源部曾在江苏苏州、安徽芜湖、浙江湖州、河南安阳、广东省等地开展试点。 1社会发展和市场经济需要法律法规和政策制度创新 现行土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制，对市场经济的发展产生不利影响。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下，正视农民集体土地所有权，推行集体土地有偿使用制度的改革，建立健全农村集体土地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫，需要在法律法规和政策制度方面予以创新。 2005年10月1日《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下称《办法》)施行，这是第一个规范集体土地流转的省级规定。广东省范围内的集体建设用地使用权可以通过出让、出租、转让、转租和抵押，包括农村的经营性用地将全部通过市场流转。该《办法》主要有以下创新： 第一，集体建设用地使用权同国有土地一样可以出让、出租、转让、转租、抵押、作价入股后，土地的价格不再取决于其“身份”，而是取决于其所处的地理位置。现在广东除集体土地使用权不能进行房地产开发外，其他用途的土地，均有评估机构按相同方法进行评估，相同位置的集体土地和国有土地，地价完全相同。 第二，集体建设用地使用权在转让过程中，是采取出让、出租、还是作价入股等形式完全是由农民自己决定，必须由三分之二以上的本集体经济组织成员或者村民代表同意后方可实施，使农民的土地所有权真正得到了体现。 国家为了公共利益需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，该土地集体所有者和使用者应当服从，但必须经过本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。即必须征求村民的同意后才能报批，保障了村民的知情权和参与权。 第三，农民集体可合法地与工业企业等谈判，可自主地出让、出租集体建设用地。这是有利于形成农村集体土地使用权的市场价格，为政府制定征地补偿标准提供参照系。因为农地直接入市，是有利于降低工业化的成本。农民直接与工业企业谈判，价格可能比政府征用后再出让更低。 第四，集体建设用地使用权流转所取得的收益将纳入农村集体财产统一管理，其中50%以上应当专款专户用于农民的社会保障安排，不得挪用，为农民利益提供了一个保护底线。 在国家没有相关规定的情况下，浙江、江苏、广东等沿海发达省市根据经济发展需要进行了试点，并出台了系列农村集体建设用地流转管理办法，探索农村集体建设用地流转机制，以实现规范有序管理，取得了初步的经验，也为修订《土地管理法》等相关法规和土地使用制度改革奠定了政策基础。为进一步规范全国集体所有建设用地使用权的流转管理，国土资源部2006年根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，研究拟订《集体建设用地流转管理条例》。 同时，国土资源部和国家发改委也联合发文，以试点方式摸索“农村建设用地的减少与城镇建设用地的增加相挂钩”政策。 五、集体建设用地使用权流转改革的基本原则 1切实保障农民的土地财产权，赋予集体建设用地与国有建设用地同等权利 保留农村集体土地所有权，允许集体建设用地在符合条件的前提下，直接进入市场流转，为实现集体土地和国有土地同等权利，建立统一、规范、有序的城乡一体化的土地市场体系，为全面推行集体建设用地使用权流转并将之纳入规范化、制度化轨道奠定法律基础。 3完善集体建设用地流转的相关制度与法制建设，确保国家土地政策的更好衔接 农村集体建设用地流转必然涉及相关制度和政策衔接，如土地征收、城市总体规划和土地利用总体规划、土地用途管制、土地收益分配等一系列配套政策。健全和完善相关政策，保证集体土地流转程序的公开、公平、公正，体现农民对土地的权利，保障农民合法权益，确保国家土地政策的衔接，以保证改革的顺利进行和农村社会稳定。农村土地规范流转，既是推进农业结构调整、促进农业规模经营的基本途径，也是提高资源配置效率,促进农民增收的重要途径。因此，正确分析当前农村土地流转过程中存在的主要问题，处理好其中的各种主体的利益关系，制定有效推进农村土地流转的政策措施，是推进现代农业、统筹城乡发展的必然要求和重要方面。当前农村土地承包经营权流转呈现流转数量增长，流转规模扩大，流转形式多样，流转对象多元，管理服务加强等趋势和特点。同时存在一些值得关注的问题，如流转管理工作还不规范，流转服务体系尚不健全，流转利益纠纷仍时有发生，流转土地使用与农业宏观调控目标也有差异，应当引起高度重视。中央对农村土地承包经营权流转问题一向高度重视，政策是明确的、一贯的。党的十七届三中全会在保持农村土地承包经营权流转政策连续性的基础上，总结了近年来各地土地承包经营权流转的经验，系统完整地提出了土地承包经营权流转的政策。农村土地承包经营权流转存在的问题一是土地流转意识有待进一步增强。一是农民自觉流转意识不强,一些农民对国家土地承包和流转政策理解不够,担心土地流转出去后会丧失土地经营权,失去生活依靠,宁愿土地抛荒也不愿流转出,还有些业主怕政策不稳,担心投入无回报而不敢经营流转的土地。二是农民大局观念和法制意识不强。个别农民对县里的农业产业化政策不支持不理解,对涉及土地流转的农业产业项目,恶意刁难,百般阻挠。个别农民法制意识不强,签订土地流转合同后毁约,侵害业主利益。三是基层干部工作热情不高。乡村干部对土地流转，工作不力,情况不清,工作缺乏积极性和主动性,造成土地流转行为不规范,矛盾纠纷隐患多。二是土地流转行为不规范。一是流转程序不规范。部分土地流转项目存在由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”现象,与政策相违背,也容易引起损害农民利益行为的发生。二是流转协议订立不规范。有相当部分的土地流转只是口头约定,没有签订书面合同,有些虽签订书面合同的,条款也多不规范,内容过于简单,对双方权利义务及违约责任规定不具体,且大部分流转合同没有通过职能部门鉴证和备案,存在纠纷隐患。三是土地流转价格存在不合理现象。 三是土地流转机制不完善。一是土地流转无章可循。土地流转处在摸索和尝试阶段,配套政策措施尚未出台,流转无具体的操作办法,土地流转费的确定没有可操作的价格标准,容易出现竞相压低租金,损害农户利益以及个别农户漫天要价,阻碍土地流转的行为。二是土地流转信息不畅。土地流转和租赁市场没有形成,无中介组织,出租方找不到承租方,承租方又难以找到有流转土地意向的对象。三是土地流转管理不规范。三是土地流转管理不规范。由于乡镇农经站工作人员职责不清,土地流转管理职责不明确,土地承包流转合同管理难到位。四是土地流转扶持措施尚未出台。土地流转项目激励措施、土地流转补偿制度、土地投资补偿制度等优惠政策有待进一步建立健全。 四是土地承包流转政策不配套。一是土地流转工作难度大。各级政府在实施农业产业项目过程中,个别农户因思想不通，不愿流转规划区内的承包土地，甚至恶意阻碍农业产业化经营的现象,影响项目的实施。由于土地流转应遵循自愿原则,对这些不愿流转土地的农民无计可施。二是抛荒地难处理。由于农业比较效益低、耕地毁坏严重、水利设施落后等原因,造成弃耕抛荒。这些抛荒耕地的流转难度大,因为一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障,宁愿荒地也舍不得将土地流转出去,而政府对抛荒行为制止有限,既不能强制收回或强制流转抛荒地,又没有进行处罚的法律依据,从而造成了抛荒的蔓延。正确处理农村土地承包经营权流转中的各项关系一是正确认识和处理土地承包经营权流转与坚持农村基本经营制度的关系。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制要求、符合农业生产特点的农村基本经营制度，必须毫不动摇地坚持。坚持农村基本经营制度是进行土地承包经营权流转的制度基础，要保持现有土地承包关系稳定并长久不变，完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利，搞好农村土地确权、登记、颁证工作，夯实土地承包经营权流转的制度基础。二是正确认识和处理土地承包经营权流转与发展现代农业的关系。一方面，要看到集约经营和规模经营是现代农业的重要特点，土地承包经营权流转是发展现代农业的客观要求和必然趋势，随着农村劳动力的转移和农业物质技术装备水平的提高，通过土地承包经营权流转可扩大土地经营规模。另一方面，也要看到在我国发展规模经营是一个长期过程，且土地承包经营权流转不是实现规模经营的唯一途径，建设现代农业应当着力推进家庭经营、统一经营“两个转变”，不可一味追求土地集中的规模经营。三是正确认识和处理土地承包经营权流转中政府与市场的关系。土地承包经营权流转是生产要素合理配置的需要，本质上是一种市场行为，要建立健全土地承包经营权流转市场，充分发挥市场机制的基础性作用。土地承包经营权属于承包土地的农民，土地承包经营权流转必须坚持依法有偿自愿的原则，尤其要尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。政府是公共服务的提供者，也是市场的监管者，要依法规范市场规则和流转行为，加强流转管理和服务，不断优化流转环境，健全纠纷调处体系，确保土地承包经营权流转健康有序进行。四是正确认识和处理土地承包经营权流转中国家、承包者和经营者的关系。在土地承包经营权流转中，要正确处理这三者的关系，统筹协调国家粮食安全利益、承包者权益、经营者收益，确保土地承包经营权流转不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益，既遵循市场经济规律，又符合国家宏观调控取向。
农村宅基地目前在我国主要的争议还是在买卖的合法性！法律禁止，但民间却进行的如火如荼，从这方面写吧本回答由提问者推荐
首先需要明确，宅基地并非村民个人所有，而是村集体所有，这是基本的土地制度；其次，根据法律规定，宅基地的流转仅限于村集体内部的流转，即受让人也要是同村人才可以；再次，根据宅基地取得程序，转让行为应经村委会同意，报乡政府土地部门批准备案，应进行物权登记；转让应进行公示，私下转让会造成违反《土地管理法》“一户只能拥有一处宅基地”的规定，后果是少数人拥有多处宅基地，而其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地；注意的是，《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”综上，对于宅基地使用权的转让问题需区别对待：对农村村民之间的转让各地可以根据情况有条件的允许，但需完善相关的登记、公示制度以保护各方利益。而对于将宅基地使用权转让给城市居民的行为则应严格禁止。认定买卖合同无效，不应受到法律保护。土地法 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。千变万化，万变不离其宗，国家给予群众一些处置宅基地的权利未尝不可，但是依法使用宅基地的原则立场不能变，政府审批、批准的大权不能撒，应该牢牢把握住，政府应该及时引导人民群众正确行使权利，违法的举动一露头立即阻止本回答被网友采纳
农村许多闲置宅基地，你家在农村有吗？能不能买卖？听专家怎么说？
说清楚就可以。多少字的呢，这个我就会搞定哦追问
20000追答
挺好写的啊，来找我就行
南开大学经济研究所副所长 谢思全
一、宅基地流转的“天津模式”
中国正在经历快速的城市化进程。快速的城市化进程给中国经济与社会带来了巨大的成果。然而，在这些快速增长的成果中，却很少有为快速城市化作出了巨大贡献的农民的收益。非但如此，在快速城市化的背后，还积累了一些与其不相适应的矛盾和问题。比如，快速城市化进程所导致的城乡二元分化问题；快速城市化进程所导致的农地征用矛盾问题；快速城市化进程所导致的人口流动与社会转型问题，等等。
南开大学滨海开发研究院的一个课题组跟踪调查了中国最大的城市之一——天津市在快速城市化进程中由农地征收所引发的矛盾，以及地方政府为解决这一矛盾所作出的积极探索。课题组认为，在城市扩张、农地征收引发了诸多矛盾的情况下，天津市通过“宅基地换房”的模式（也称农村建设用地流转的“天津模式”），探索了一种由政府引导，农户参与的农地转化模式。该模式统筹考虑了中国城市化进程的推进、农地征用矛盾的缓解，以及农民利益的保护等诸多问题，应该是一个可供观察、值得借鉴的有益模式。
所谓“以宅基地换房”建设小城镇，是在坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则下，农民以其宅基地按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住，农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现“占补平衡”。这种在现有的土地制度框架下的农村集体建设用地流转试验，具有积极的示范意义。我们可以从政府和农户两个方面进行观察。
二、城市化进程中的政府功能
政府参与城市化进程，包括规划、征地、筹资、建设等，本质上是一个提供公共服务的过程，即通过要素资源的集聚，实现真正的外部性效应。这个过程不可能由分散的市场个体通过交易来完成，而必须由政府来承担。
但是，由于土地所有权的农村集体所有，所以政府在城市化中的土地获取，需要与农民进行协商，通过引导、示范和说服，促进农村建设用地向城市建设用地转化。
“天津模式”中的政府通过财政先期投入，规划和建设了现代化的小城镇，形象具体地对农民进行示范和引导。这种做法不是“先取于民”，而是“先付于民”；而且，宅基地换房获得的土地收益，在依法进行必要扣除后，全部返还于民，用于新型小城镇的建设之中。
这些做法体现了政府公共服务的基本功能，也符合中央政府关于施政为民、科学发展的指导思想。较之以往政府强制拆迁的行为及后果，“天津模式”应该是一个协调和谐的做法。
近期，由于美国金融风暴引发的经济衰退，以及对中国经济的影响日益显现。通过政府的财政功能加大国内投入，启动内需，施惠于民，已经成为中国政府未来宏观调控的一个主要方向。通过城乡统筹，改变传统农村面貌，使更多的农村居民分享城市化、工业化进程的收益，是其中的一个重要方面。而加大对新型小城镇建设的投入，推动大城市周边的传统农村、传统农民走向新生活的“天津模式”，正是对中央宏观调控方向的跟进，扣紧了党的十七届三中全会的主题。
三、宅基地流转中的农户参与
在农村集体建设用地转为城市建设用地的过程中，农民利益的保护及对农地的合理补偿成为问题的焦点。一种能够获得社会广泛支持的观点认为，农民是土地的主人，农村集体对土地具有所有权，因此，宅基地流转应该是农民自主的交易行为，不应由政府插手。
但是，农民完全参与土地流转是有成本的，包括交易对象的搜寻、谈判和签约成本等。因此，尽管完全参与似乎可以提高农户的净收益，但却会因交易成本的增大而下降，进而导致交易失败。相反，政府参与可以通过集约降低市场的交易成本，但却降低了农民参与度，进而又降低了农民分享城市化净收益的程度。可见，农民在土地流转中的参与度与交易成本是此消彼长的。
因此，在现实的农村宅基地流转中，看起来农民与政府之间存在着利益冲突，同时也存在着利益互补。因此，完善宅基地流转制度的关键不仅是要消除冲突，而且是在于机制设计如何既能降低土地流转的交易成本，又能保证农民的参与度，提高农民分享净收益的比例，使得城市化的过程中各利益主体和谐相处，共享利益。
“天津模式”在这一问题上给出的答案，首先是将尊重农民意见，注重农民参与作为农地转化的一个基本原则。这体现在试验选择、方案制订、房型设计、分配方案等各个环节上。如每个环节都要通过村民大会讨论；以村民签字认可作为农民表达意见的依据；最后由村委会代表村民向上级政府提出参加流转试验的申请。
而且，值得注意的是，在“天津模式”的设计中，如果有的村庄中多数农户不愿意参与宅基地流转，表现为村民大会未通过方案，或者村民签字认可的比例过低，则该村庄参与流转的试验将不会被政府批准。这就从正、反两个方面体现了“天津模式”尊重农民意见和农户参与的设计理念。
接下来应该做的，就是按照党的十七届三中全会关于宅基地管理的指导思想，将试验模式完善和发展，使之成熟，直至可以推广。
还应该注意到，小城镇建设中的政府引导，要充分考虑农民向城市转化的长期性和复杂性；因此工作更要耐心、细致，不能急功近利，否则，好心办坏事，结果不会有人领情。
不同区域不同结果 私人承包意义重大 功在当代利在千秋 十七届三中全会现在正在北京召开。此次会议将专题研究新形势下推进农村改革发展问题，探讨农民以多种形式流转土地承包权，吸引资本下乡，发展适度规模经营。作为一个在农村生活过多年的农民子弟，笔者凭生活感受来谈谈“土地自由流转”可能带来的利弊。 土地自由流转的好处主要体现在以下五个方面： 第一，有利于资本进入农村，通过大规模收购或租用土地，进行农业现代化和产业化，提高农业生产效率。 第二，农民的土地可以变成资本。这使得离开农村去城镇务工或经商的农民通过转让土地获得补偿，有利于他们在城市安家立业。对于继续留在农村的农民，他们可以通过土地承包权入股农业企业，取得土地租金与分红收入。 第三，加快城市化进程、实现城乡一体化发展。随着农民的土地和宅基地流通权问题得到解决，一部分农民将离开农村，转变为城市人口，并为城市和工业发展提供充足、低廉的劳动力。 第四，农村宅基地改造为耕地、扩大耕地面积。农村现有的宅基地一般占地较多，随着农民转移到城市，他们的宅基地可以改造为耕地，这会缓解我国耕地资源紧张的情况。 第五，随着农民搬迁到城镇，城市化进程加快，将会推动房产、交通、医疗、教育及其他配套生活设施的建设，在未来10多年内都可以继续确保经济高速发展。 同时，这一政策也将不可避免的带来一些弊端。这主要体现在以下七个方面： 第一，农民的土地和宅基地，除近邻大中城市市郊或沿海发达地区的具有较大资产价值外，其他的多在偏远地区、甚至山区，且土地面积小，价值非常有限，比起农民在城市安家立业所需的资金而言是杯水车薪。所以，这一政策的主要受益者是城市市郊和沿海发达地区的农民，对大多数农民而言，利益比较有限。 第二，农民通过转让土地虽有现金收益，但由于他们大多没有一技之长，在城镇务工一旦失业，其赖以生存的土地也不复存在，将失去生活的退路。在给予他们相应的社会保障之前，将他们在农村生活的退路断掉，会给社会稳定埋下隐患。在上世纪90年代和二十一世纪初的十几年中，虽然各种农业税费偏高、农产品价格偏低，农民收入较低，但整体依然稳定，就是因为有自己的土地，温饱问题有保障。一旦大量的农民失去土地，在城镇又失业、基本生活保障受到威胁的时候，将容易引发社会问题。 第三，当资本进入农村收购土地和宅地时，考虑到基层官员中的腐败情况，一旦资本和腐败勾结，农村土地流转可能演变为资本与腐败的盛宴，在农村发起一场新的“圈地运动”，给农民和国家利益造成巨大损失。 第四，一旦企业主宰农业生产，农民失去土地、成为农业工资工人，将使他们失去自由安排农耕的权利，按农业企业的要求去农田里定点定时劳动，会打击农民自主生产的积极性。这也是当初“人民公社”的主要弊端。 第五，农产品价格将大幅上涨，损害城市居民的利益。当农业生产由农民各自进行，由于他们的生产分散没有规模、没有定价的权利，使得农产品价格可以长期按国家要求的低价收购。一旦农业土地和生产受资本控制，他们将形成一定的行业协会，利用自身的影响，左右农产品价格和供应，从而影响广大市民的“菜篮子”，增加通胀的压力。 第六，随着农业活动受企业控制，由于水稻、小麦等粮食生产成本高、收益低，出于对利润最大化的追求，很多企业将会改变土地传统的粮田用途，转向水产养殖、牲畜养殖、水果、花卉、蔬菜等生产和加工。最近广为宣传的成功的农业规模经营无不都是这种模式。一旦这种农业模式大面积铺开，粮食生产会大幅萎缩。其结果将是拉高粮价，最终负担又转移到百姓身上。 第七，给城市带来压力。由于城市现有的公共服务设施、医疗、教育等条件和规模的限制，人口的涌入会给资源本已紧张的城市带来压力，城市将更加拥挤，城市居民生活空间将进一步缩小。 综上所述，农村土地自由流转有利有弊，这个过程需要结合中国农村的特定情况，考虑这一政策在实行过程中可能碰到的问题，循序渐进，谨慎操作。尽快建立农村社会保障体系，减少农民在流转土地后的后顾之忧。同时，在农村基层加强村民社区自治，使农民在土地流转和农业企业生产经营过程中，懂得依法保护自己的权利、行使集体监督权。否则，不顾中国农村现状、照搬美国大农场经营模式，将会损害农民的利益，给国家和社会稳定埋下巨大隐患，也可能让“土地自由流转”以农业现代化之名，行资本“圈地运动”之实。本回答被网友采纳
该项目是国土资源部软科学研究计划项目,其目标是在系统总结各地宅基地管理实践和改革探索经验的基础上,开展农村宅基地使用管理制度创新研究,探索建立宅基地退出和补偿机制。
通过该项目的实施,全面分析了农村宅基地管理现状及存在的问题,系统总结了各地在宅基地有偿使用、流转、退出与补偿方面的典型做法、经验及存在问题,开展了宅基地退出与补偿机制的创新研究,进行了与农村宅基地退出机制相关的配套政策设计。
项目形成《农村宅基地退出和补偿调研报告》、《农民宅基地退出、补偿意愿及政策需求调查报告》和《宅基地退出与补偿研究综述》,初步形成《农村宅基地退出和补偿机制研究报告》,对农民宅基地退出、补偿意愿及政策需求进行了深入系统地分析,提出了退出类型、方式(模式)、程序,退出的补偿方式和补偿标准、节余用地指标的使用、腾退土地收益分配等方面的具体政策建议,为下一步国土资源部研究出台宅基地退出和补偿机制方面的政策文件奠定了坚实的基础。
南开大学法学院教授 万国华
一、问题的提出
宅基地换房，是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，农民以其宅基地，按照规定的置换标准换取小城镇中的一套住宅，农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地“占补平衡”，是天津市推进小城镇建设的创举。宅基地换房适应了城镇化的发展趋势，是解决“三农”问题的迫切要求，是全面建设小康社会实现农村现代化的必然要求，是解决制约小城镇发展的土地与资金问题的必然要求。
宅基地换房是一项系统工程，涉及众多法律关系。天津市宅基地换房的第一批试点已经进入尾声，第二、第三批试点已经开始运作。第一批试点积累了大量的成功经验。因此，系统地分析宅基地换房法律制度，既可以为今后开展以宅基地换房模式推进小城镇建设提供法律支持，为相关主管部门依法决策提供法律参考，又能为全国开展宅基地换房推进小城镇建设提供示范；同时，宅基地换房在我国还是一项城乡统筹发展的新探索，目前国内学者研究甚少，具有极高的理论研究价值。
二、宅基地换房的整体法律性质——民商事、行政及其他法律关系的综合体
宅基地换房涉及的主体众多，关系复杂，包含大量民商事法律关系、行政法律关系和其他性质的法律关系，明显具备综合性的特点。从整体制度分析，宅基地换房是一系列民商事、行政及其他法律关系的综合体，任何试图把宅基地换房简单定性为一种民商事或行政法律关系的做法都是片面的、不全面的。
（一）各种法律关系概览
宅基地换房中各主体间的法律关系主要如下图所示。
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（二）民商事法律关系体系
宅基地换房中，上述主体参与了大量民商事法律关系，构成宅基地换房的民商事法律关系体系。主要包括：村民与村集体之间的换房协议关系；村集体与镇政府之间的换房协议关系；镇政府与开发建设投资机构之间的换房总体协议关系；区（县）政府与开发建设投资机构之间的投资关系；开发建设投资机构与银行之间的借款合同等关系；开发建设投资机构与勘察、设计、施工、监理单位之间的建设工程合同关系；有关委托方与评估机构之间的委托评估合同关系。
（三）行政法律关系因素
宅基地换房是在政府推动下进行的，政府对整个工程进行规划、指导和管理，在一些特定情况下直接参与宅基地换房的具体操作。在这一过程中，政府实施了大量的行政行为，产生了大量的行政法律关系。具体包括：行政管理法律关系；征收补偿关系；土地划拨出让关系；行政审批关系；行政监督关系等。
上述各种行政法律关系是宅基地换房的重要组成部分，这充分体现了在宅基地换房的整体法律性质中存在着行政法律关系性质的要素。
（四）其他法律关系因素
主要有：村民与村集体经济组织或村委会之间的群众自治关系，这种关系主要属于宪法法律关系范畴；社会保障关系，在性质上具有经济法的属性。
综上四个方面的论述可以发现，在宅基地换房中，存在着民商事法律关系、行政法律关系、宪法法律关系、经济法法律关系等多种性质的法律关系。因此，宅基地换房的整体法律性质具备综合性的特点。
三、宅基地换房核心法律关系的性质——自愿、平等基础上的新型置换关系
我们研究认为，宅基地换房协议关系是宅基地换房各种法律关系中的核心法律关系。其性质是一种在自愿、平等基础上的新型置换关系。
（一）新型置换关系的基础
1平等
在农村与村集体、村集体与镇政府、镇政府与开发建设投资机构签订协议时充分地体现了协议各方的平等地位。
（二）新型置换关系的主体
这种新型置换关系的主体包括农民、村集体、镇政府、开发建设投资机构。
（三）新型置换关系的标的
天津市宅基地换房涉及的主要标的是：宅基地使用权及宅基地上的原有房屋，新建小城镇中的新建住房及其国有土地的使用权。
（四）新型置换关系的内容
新型置换关系的主要内容并非简单的物物交换，而是农民以放弃宅基地使用权与原有房屋的所有权为代价，获取新建房屋的所有权及相关国有土地使用权，是一种新型的置换，表现在：宅基地使用权被自愿放弃，没有转让给开发建设投资机构；原有房屋被拆除，也没有转让；农民在自愿放弃宅基地使用权及原有房屋的所有权之后，获取新建住房的所有权及其土地的使用权；新建住宅的建设者——开发建设投资机构，在交付新建住宅之后，并没有取得宅基地使用权及原有房屋的所有权。
四、宅基地换房的基本法律原则
（一）合法原则
1合法原则的体现
（1）“承包责任制不变”和“可耕种土地不减”充分体现了合法性原则。“承包责任制不变”和“可耕种土地不减”，是天津市宅基地换房的核心指导思想，符合法律规定。
（2）宅基地换房的具体做法体现了合法原则，下文具体阐述。
（二）自愿原则
1自愿原则的体现
根据《中华人民共和国物权法》第五十九条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定，涉及村民利益的重要事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理。处置村内土地所有权属于涉及村民利益的重大事项，应该经过村民会议的大多数同意。天津宅基地换房实践对此有更高要求，天津市发展改革委《关于在示范小城镇试点中深入细致做好群众工作维护好农民权益有关问题的通知》规定：“必须以村为单位进行群众意愿表决，群众拥护率低于90%，不能参加试点项目，市政府也不批准开展建设。”
（三）创新原则
1创新原则的体现
（1）农村土地整理制度的创新。宅基地换房通过城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，原宅基地整理复垦在耕地面积不减少的情况下实现了土地利用集约化，为城镇建设用地开创了新来源，是农村土地整理制度的重大创新。
（2）小城镇建设和投融资机制创新。从小城镇建设方式来看，宅基地换房由政府投资组建开发建设投资机构，专业负责小城镇的开发与建设。小城镇建设用地享受经济适用房的优惠政策，通过划拨方式取得。小城镇建设的资金不是来自农民，也不是来自政府财政支出，而是通过市场机制取得，政府不赚一分钱，资金平衡，最终的收益全部归属于农民。
（3）农村基层工作创新。从农村工作角度来看，天津宅基地换房在具体操作上遵循农民自愿，重视村民决议的作用。
（4）管理体制、管理方式创新。小城镇管理体制、管理方式、小城镇综合执法体制等方面进行了创新。小城镇的管理体制与我国现有的社区管理体制不同，有着自己独特的机制。
（5）小城镇社会保障制度创新。小城镇中的保障对象都是搬迁的农民，农民进入新建小城镇，享受城市里的社会保障待遇，还建立了小城镇农民的住房补贴制度，在社会保障制度方面实现了创新。
（四）平衡原则
平衡原则是宅基地换房遵循和体现的一项重要原则。
1平衡原则的体现
（1）天津宅基地换房实现了各种利益平衡，实现了政府、农民、社会等主体的多赢。
（2）天津宅基地换房有利于建设社会主义和谐社会。
五、宅基地换房具体制度的合法性
既然宅基地换房是一系列规则制度的综合体，那么分析宅基地换房制度合法性必然要分析个性具体制度的合法性。
（一）政府主导作用的合法性
政府是宅基地换房办法的总设计师，积极推动了宅基地换房的顺利实施，在这一过程中起着主导作用。宅基地换房涉及天津市小城镇和社会主义新农村的建设、主要城乡建设，同时涉及地方经济、财政、民政、公安等行政工作，属于地方政府行政管辖范围，属于政府的职权范围。同时，积极采取行政措施，开展城乡建设，推动城乡经济、政治发展，也是政府的职责。
（二）宅基地换房核心关系的合法性
在宅基地换房中，以宅基地使用权及原有地上房屋置换新建小城镇的一套房屋及其国有土地使用权是其核心关系。分析该核心法律关系的合法性需从几个方面分析：
（1）宅基地使用权没有流转。在我国，《中华人民共和国物权法》刚刚颁布实施，该法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”但是《中华人民共和国土地管理法》尚没有关于宅基地使用权流转的直接规定，因此，依据目前的法律规定，宅基地使用权的流转是存在法律障碍的。以宅基地换房时，农民自愿放弃原有宅基地使用权，拆除地上房屋，不违背现行法律，没有发生宅基地使用权和原有房屋产权的流转。因此，宅基地换房的核心法律关系不存在集体建设用地非法流转的问题。
（2）村民交回宅基地使用权并拆除原住房的行为合法。《天津市土地管理条例》第六十六条第三款规定：“迁村并镇和村民迁入新建住宅的，原住房应当予以拆除，宅基地收回，进行土地整理。”根据这一款规定，迁村并镇和村民迁入新住宅的，收回宅基地是一种强制性规范，不需要征得使用权人的同意即可收回。天津市的宅基地换房符合本条款的规定，农民迁村并镇和村民迁入新建住宅，放弃宅基地使用权完全合法。
（3）以小城镇中的住宅及相关国有土地使用权作为置换对价的做法合法。宅基地换房协议双方有权自主约定置换对价。宅基地换房协议属于民事协议，在不违反法律的前提下，尊重当事人双方的意思自由，当事人双方有权利约定置换对价的具体内容。
（三）申请开展试点与签订具体协议的合法性
1签订具体协议的合法性
宅基地换房涉及多种协议，例如：村民与村委会、村委会与政府、政府与开发建设投资机构等，这些以书面协议形式签订民事合同、行政合同，确定双方权利义务的做法符合民事合同与行政合同的相关规定。
（四）运作主体及投融资机制的合法性
1融资机制的合法性
小城镇开发建设投资机构是从事房地产开发的企业法人，有权依法从银行获得贷款。根据《中华人民共和国合同法》、《贷款通则》等规定，双方订立贷款合同关系，符合法律规定的。
3政府对建新地块进行征收合法性
根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，为了公共利益的需要，国家可以征收土地，但应当给予补偿。宅基地换房中涉及土地所有权转变，政府对建新地块进行土地征收并给予补偿的行为合乎法律规定，因为以下三点：第一，对建新地块征收的目的符合公共利益要求。天津宅基地换房对建新地块予以征收，其目的在于提高农村建设用地利用水平，节约有限的土地资源，提高农民生活水平，促进小城镇建设，有利于社会主义新农村建设，这一目的符合公共利益的要求。第二，对建新地块征收的程序合法。第三，在对建新地块的征收之前考虑集体的意愿也是合法的。宅基地换房“一切为了农民，一切依靠农民”，充分尊重农民意愿，在试点审批环节已经充分考虑了村集体与农民的意愿，不但合法，而且因在行政行为中引入平等理念，保护了相对人的利益，体现了现代法治的要求。
2以划拨方式取得小城镇安置房屋的土地使用权符合法律规定
根据《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。
根据天津市人民政府对第一批试点的批示，示范小城镇还迁房屋享受经济适用住房的优惠政策。建设用地以划拨方式取得国有土地使用权，符合法律规定。
4以“招拍挂”方式出让小城镇经营用地的合法性
根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有土地使用权可以出让，经营性用地应该通过“招拍挂”的方式进行出让，因而宅基地换房中，由相关部门对小城镇经营性用地进行招标、拍卖、挂牌、出让的做法合法。
（六）周转指标的使用与整理复耕的合法性
国土资源部将天津市确定为城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点城市，周转指标的使用与整理复耕是城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的主要内容。天津宅基地换房中对农村建设用地进行规划整理，采取城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的办法进行建设用地指标周转，将农村宅基地与小城镇房屋进行置换，对原有宅基地进行整理复耕和调剂使用，实现了农民住宅用地的集约化，保持了耕地面积不减少，实现了建设用地的盘活，这些规划整理措施符合相关法律文件规定。
（七）小城镇管理的合法性
1小城镇社区管理体制的合法性
就华明示范镇的现状来看，小城镇的社区管理主要是通过设置社区居委会来进行的。社区居委会为群众性的自治组织，取代原先村委会的职能，并有所创新，主要负责社区内的社会事务、社会保障及治安调解等工作。居委会成员由居民选举产生。
3小城镇社会保障具体内容的合法性
小城镇的社会保障主要包括居民最低生活保障、医疗保险、养老保险和住房补贴制度等。由于目前我国尚没有关于农村社会保障的具体法律规定，2007年7月11日下发了《国务院关于在全国建立农村最低生活保障制度的通知》，要求在农村建立全面的社会保障制度，但对于具体制度如何设计没有具体规定。天津市宅基地换房中，小城镇的社会保障体系比照城市居民的保障标准制定，是合法的。
2.税收返还保障小城镇社会保障资金的合法性
小城镇社会保障的资金主要来源于市、区两级政府的税收返还，专项用于小城镇社会公益性建设和管理支出。这部分税收属于市、区两级财政，不涉及中央部分，市、区财政依其职权对这两部分作出处分。
综上所述，虽然在现在法律法规中没有关于“宅基地换房”的直接的、明确的规定，但是“宅基地置换”具体制度设计的各个基本组成环节都源于法律，具有相关法律依据，因此，宅基地换房的具体制度具备合法性。
六、宅基地换房法律关系的稳定措施
宅基地换房的顺利稳定进行对社会经济发展、和谐稳定具有重要意义。一项完整的法律制度设计应当包括纠纷预防，特别是应当包含纠纷解决机制，以维护有关法律关系的稳定，宅基地换房的法律关系也不例外。我们认为，宅基地换房纠纷预防和解决机制应当包括如下内容：
（1）纠纷预防机制。预防纠纷产生的关键是利益分配的平衡问题。集体经济组织和农民是宅基地换房的重要参与者，维护农民利益，尊重农民意愿，可以最大限度预防纠纷产生，在法律框架内注意保护其利益，尊重其意愿，充分调动其积极性、主动性，处理好集体经济组织、农民与开发建设投资机构、政府及政府工作部门、其他相关主体的关系，宅基地换房才能顺利进行。
（2）纠纷解决机制。根据宅基地换房中的具体法律关系的性质，纠纷解决机制主要有：协商、调解、仲裁、行政裁决、行政复议、诉讼（包括民事诉讼和行政诉讼）。根据不同法律关系的性质选择具体的纠纷解决机制。
七、结论
综上所述，在组成宅基地换房的若干法律关系中，其核心的法律关系的表现形式是宅基地换房协议，是一种建立在平等、自愿基础之上的新型置换关系。
通过对宅基地换房的整体法律性质、核心法律关系的性质、内在法律原则、具体制度的合法性、纠纷预防与解决机制进行逐步分析之后，我们可以充分地肯定：宅基地换房在我国现有法律的框架内，对土地流转制度和小城镇建设制度进行大胆改革与创新，在总体制度上具备合法性。
天津市宅基地换房的实践，对天津农村的经济、政治、文化体制的发展与完善作出了突出贡献，同时对全国的城镇化建设、社会主义新农村建设的立法实践也具有丰富的借鉴意义。
宅基地换房在我国还是一项城乡统筹发展的新探索，对相关民事、经济、行政领域的法学研究具有积极的研究价值。我们预测，宅基地换房将在未来引发国内学者对其进行法学研究的热潮，填充相关法学理论的研究空白，从而大大提高国内学者在宅基地换房领域的学术水平，并通过法学理论研究进一步促进社会主义法治的发展。
