到国土资源局去找相关数据,结合当前经济情况与地产发展现状,和物业五大行案例描述会有一定说服力 wwwcn/html/nonglin本回答由提问者推荐
我国土地储备制度对房地产市场的影响 内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。 关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议 土地储备制度在我国的兴起 综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。 城市土地储备制度应用状况 近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。 地价房价上涨，开发市场起点不公 在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。 市场结构失衡，多层次需求难满足 我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。 土地储备制度对房地产市场影响的分析 作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。 对城市土地价格上涨的分析 纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。 土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。 土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 075+13752) 拟和优度检验R=0080，DW=1001+0125) 拟和优度检验R=0038，DW=192元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。 HP= 815+1849) 拟和优度检验R=0996 LN (HP)=2718LN (DP)(t=10659，F=7355 由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1718%。 房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为018+12844) 拟和优度检验R=067，DW= 211+1242) 拟和优度检验R=030，DW= 3814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5） 2 刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6） 4 毛镇林、赵相如、王待宗，政府建个“土地储备中心”如何——杭州土地资源收购储备制度评述，杭州市土地储备中心网 6 沈兵明、罗罡辉、卢春强、祝军，城市土地储备量研究——以杭州市为例，经济地理本回答由提问者推荐目 录 摘 要 I Abstract II 第1章 绪论 1 12 研究意义 1 11 房地产开发概述 2 21 房地产开发的含义 2 22 房地产的特性 2 23房地产开发的特性 3 22221 概述2 压缩房地产开发行业利润空间 9 34囤积土地现象将得到抑制 10 36影响房价走势有待进一步观察10 31 我国土地招标拍卖挂牌制度现状 12 43实行“招拍挂”对房地产开供应量的影响 13 45本章小结 13 第5章 土地储备制度对房地产开发的影响 15 52 土地储备制度对房地产开发的正面影响 15 54 本章小结 18 第6章 对房地产开发有影响的其他土地政策——土地供应政策 20 62 土地供应结构的影响 20 64 管理政策的影响 21 61 土地政策的效果评价 23 71 土地增值税清算政策的效果评价 23 72土地招标拍卖挂牌出让政策的效果评价 24 73 土地储备制度效果评价 25 74 土地供应政策的效果评价 26 72222.4 完善土地供应政策的建议 30 第8章 总结 32 致谢 34 参考文献 35
国土资源 毕业论文
